Ankara --:-- · —
bilgi@utuhukuk.com
0536 593 16 00
Tapu kaydının hukuka aykırı, usulsüz ya da yolsuz bir şekilde düzenlendiği iddia edilen durumlarda açılacak olan ve tapu kaydının hukuka uygun şekilde hak sahibi lehine düzeltilmesi amacına hizmet eden dava türü olarak karşımıza tapu iptali ve tescil davası çıkmaktadır. Bu dava ayni hakkı ihlal edilmiş olan kişinin mülkiyet hakkını teminat altına almak adına önem arz eden bir dava türüdür. Bu yazımızda davanın niteliğini, yolsuz tescil kavramını, uygulamada sık görülen dava sebeplerini, görevli ve yetkili mahkemeyi ve davanın taraflarını ele alıyoruz.
Güncellik notu
Bu yazı, yayımlandığı tarihteki mevzuat ve uygulamaya göre hazırlanmıştır. Muris muvazaası davalarının tenkis davasıyla ilişkisi ve aile konutu şerhi bulunmayan devirlerde üçüncü kişilerin korunması gibi konularda yargı uygulamasında değişiklikler olmuş olabilir. Güncel durum için bir avukata danışmanız önerilir.
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin davalar olup; bu durumun kesin yetki kuralı, açılacak davanın nispi harca tabi olması gibi birtakım sonuçları vardır. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmasının önemli sonuçlarından birisi de mahkeme hükmü kesinleşmeden kararın icra edilememesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmasının başlıca sonuçları şunlardır:
Mülkiyet hakkı · AİHS 1 nolu Ek Protokol
Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol’de, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiye taraf devletlerce etkin koruma mekanizmaları sağlanmasını mecburi kılmaktadır. Dolayısıyla iç hukuk yolları tüketilmesine rağmen mülkiyet hakkı ihlali önlenememişse, AİHM’e bireysel başvuru yapılması imkanı doğacaktır.
Kural olarak taşınmaz mülkiyeti tescil ile kazanılır ve tescil için tescil talebi ve geçerli bir hukuki sebep bulunmalıdır. Bu hukuki sebep çoğunlukla karşımıza taşınmaz satış sözleşmesi olarak çıkmaktadır.
Türk Medeni Kanunu 1024/2. maddesinde “Bağlayıcı bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde ifade edilmek suretiyle, geçerli olmayan veya gerçek dışı bir sebebe dayanması halinde tescilin yolsuz olacağı belirtilmiştir.
Yolsuz tescil karşımıza farklı sebeplerle çıkabilir. Bu sebeplerin sınırlandırılması söz konusu olmayıp uygulama açısından önemli olanlara bu çalışmamızda yer veremeye çalışacağız.
Bir taşınmazın devri için tapuda işlem yapacak kişinin devir anında fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olması gerekmektedir (TMK m. 9). Dolayısıyla fiil ehliyeti bulunmayan kişinin yapmış olduğu taşınmaz satışına ilişkin işlemler ve tapuda yapılan taşınmaz devri hukuka aykırı olacağından tapu iptal ve tescil davasına konu olacaktır. Bunun yanı sıra TMK m. 15 hükmünde belirtildiği üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin geçerli bir iradesinden de bahsedilemeyeceği için yapmış olduğu fiilleri hukuki sonuç doğurmayacaktır.
Vekalet görevi kötüye kullanılarak tapu devir işlemi yapılması hukuka aykırılık oluşturacak ve bu işlemler sonucunda oluşacak mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile oradan kaldırılır. Vekilin vekalet verene karşı, ona zarar verecek olan işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü bulunmaktadır. Vekile bir taşınmaz satışı konusunda hiçbir sınırlama getirilmeden yetki tanınması durumunda dahi, vekile dürüstlük kuralı, sadakat ve özen borcunu dikkate almayarak, normalin dışında şartlarla satış yapma hakkı tanımayacaktır.
Vekilin hukuka aykırı şekilde taşınmazı sattığını bilen veya somut olay bakımından bilmesi beklenen üçüncü kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılır. Ancak vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi, vekilin vekalet yetkisini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendinden beklenen özeni gösterse dahi bilebilecek durumda değilse, yani iyiniyetli ise vekil ile yapmış olduğu sözleşme geçerli olacak ve vekil edeni bağlayacaktır. Bu durumda üçüncü kişinin iyiniyeti korunacak olup, bu husus vekil ile vekalet veren arasındaki iç ilişkide önem arz edecektir.
Taşınmaz maliki, sahte vekaletname ile yapılacak olan taşınmaz devri işlemi geçersiz olacağı için her zaman tapu iptali davası açılabilecektir. Ancak taşınmazı bu şekilde devralan kimse söz konusu taşınmazı başka bir üçüncü kişiye devretmesi halinde, TMK m. 1023 hükmü uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin iyiniyetle yapmış olduğu taşınmaz iktisabı korunacaktır.
İspat yükü
İyiniyetin varlığı asıl olduğundan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu eski tapu maliki olan davacı ispatla yükümlü olacaktır.
Miras bırakanın mirasçıların sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak amacıyla hileli işlem yaparak mirastan mal kaçırması durumunda, bu hileli işlem tapu iptali ve tescili davasına konu olmaktadır. Uygulamada en çok karşımıza murisin kendi adına kayıtlı taşınmazları mirasçılara geçmesin diye üçüncü kişilere devretmesi şeklinde çıkmaktadır. Bu sebebe dayanan tapu iptali ve tescili davaları, tenkis davası ile birlikte yahut ayrı bir dava olarak tenkis davasından sonra açılabilir. Burada tespit edilmesi önem arz eden konu, miras bırakanın mal kaçırma iradesi ile hareket edip etmediği hususudur.
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/1).
Türk Medeni Kanunu, m. 713/1
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülk edinilmesi mümkün değildir. Fakat tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kişiye aitse, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olacaktır (TMK m. 713/2).
Dolayısıyla tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmişse ve kişi bu taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurmuşsa, taşınmazın kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerinde sınırlı ayni haklar tesis edemez (TMK m. 194/1).
Türk Medeni Kanunu, m. 194/1
Ancak bu haklardan yararlanılabilmesi için öncelikle taşınmazın sahibi olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvuru yaparak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” düşülmesini talep etmesi gerekmektedir. Yalnızca bu şerhin düşülmesi halinde şerhi düşüren eşin rızası olmaksızın yapılacak bir devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilebilir. Zira bu şerh konulmamışsa iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır (TMK m. 1023).
Bankalar bakımından
Ancak tapuda aile konutu şerhi olmasa dahi, bankalar kredi verirken taşınmazın ne amaçla kullanıldığını araştırmak ve raporlamakla yükümlüdürler. Dolayısıyla bankaların mesken olarak kullanılan taşınmazlar bakımından şerh olmadığı gerekçesiyle iyiniyet savunmasında bulunması kabul edilmeyecektir.
Görevli mahkeme · HMK m. 2/1
Asliye Hukuk Mahkemeleri
Yetkili mahkeme · HMK m. 12/1
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetkili)
Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK 2/1). Hukuku Muhakemeleri Kanunu 2. maddesi 1. fıkrası uyarınca, tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK 12/1). Dolayısıyla tapu iptali ve tescili davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup, bu mahkeme HMK m. 12/1 gereğince kesin yetkili olduğu için başka bir mahkemede açılması mümkün olmayacaktır.
Davacı
Davacı, yolsuz tescil sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişidir.
Davalı
Davalı konumunda ise, tapuda malik görünen kişi bulunmaktadır. Ancak kişi vefat etmişse, bu halde dava mirası reddetmeyen mirasçılara karşı açılacaktır.
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak davalar bakımından TMK m. 713/3 hükmünde davalı bakımından “Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır” şeklinde özel düzenleme bulunmaktadır.
“Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır”
Türk Medeni Kanunu, m. 713/3
Rümeysa ÖZYÜREK
İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
İlgili yazılar: Paydaşlar Arasında Ecrimisil · Haksız İnşaat
Tapu kaydının hukuka aykırı, usulsüz ya da yolsuz şekilde düzenlendiği iddia edilen durumlarda, kaydın hak sahibi lehine düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan kesin yetki kuralına ve nispi harca tabidir; hüküm kesinleşmeden icra edilemez.
HMK 2/1 uyarınca görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. HMK 12/1 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava başka bir yer mahkemesinde açılamaz.
Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır; bu kişi vefat etmişse mirası reddetmeyen mirasçılar davalı olur. TMK 713 kapsamındaki davalarda ise dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Sahte vekaletnameyle yapılan devir geçersiz olduğundan malik her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse bu kişinin kazanımı TMK 1023 uyarınca korunur; üçüncü kişinin kötüniyetini davacı ispat etmelidir.
Miras bırakanın mirasçıların haklarını ortadan kaldırmak amacıyla yaptığı hileli devir, tapu iptali ve tescili davasına konu olabilir. Makaleye göre bu davalarda asıl tespit edilmesi gereken, miras bırakanın mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğidir.
TMK 194/1’e göre eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez. Makaleye göre tapuya aile konutu şerhi düşülmüşse rızasız devir tapu iptal ve tescil davasıyla geçersiz hale getirilebilir; şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.
TMK 713/1’e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir. Tapuda kayıtlı taşınmaz bu yolla kural olarak edinilemez; TMK 713/2’deki istisnalar saklıdır.
Görüşme talebi
UTU Hukuk Danışmanlık olarak Gayrimenkul Hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Formu doldurun, sizi arayalım. Dilerseniz doğrudan da ulaşabilirsiniz: