Ankara --:-- · —
bilgi@utuhukuk.com
0536 593 16 00
Haksız inşaat, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722-724’üncü maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yapılan bu düzenlemeye rağmen TMK’de haksız yapı ya da haksız inşaat diye bir kavram yer almamaktadır. TMK’nin 722-724’üncü maddelerinden yola çıkarak haksız inşaat; bir arazide yapılan inşaatta taraflar arasında geçerli olan hukuki ilişki bulunmaksızın arazi malikinden başka bir kişiye ait malzemenin kullanılmış olma durumunu ifade etmektedir.
Güncellik notu
Bu yazı, yayımlandığı tarihteki mevzuat ve uygulamaya göre hazırlanmıştır. Yazıda atıf yapılan bazı kanun hükümleri, eserler ve yargı kararları eski tarihlidir; borçlar hukukuna ilişkin mevzuat ile Yargıtay uygulamasında o tarihten bu yana değişiklik olmuş olabilir. Güncel durum için bir avukata danışmanız önerilir.
Doktrin ve öğretide haksız inşaat üç farklı şekilde incelenmektedir. Buna göre; kendi malzemesi ile başkasının arazisinde inşaat, başkasının malzemesi ile kendi arazisinde inşaat ve başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde inşaat durumları söz konusudur.
Haksız inşaat müessesi düzenleniş şekli ve ruhu itibariyle yoğun bir uygulama alanına sahiptir. Uygulama alanı geniş olan bu kurum dolayısıyla yargı kararlarının yelpazesi de oldukça geniştir. Çalışmamızda; haksız inşaat kavramının genel bir tanımını yaptıktan sonra haksız inşaat türlerinin doktrinde ve öğretide ele alındığı şekilde kendi arazisinde başkasına ait malzeme ile inşaat, kendi malzemesi ile başkasının arazisine inşaat ve son olarak başkasının malzemesi ile başkasının arazisine inşaatı yerleşmiş ve güncel Yargıtay kararları ışığında inceleyeceğiz.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 718’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; arazinin mülkiyeti, söz konusu arazide yapılan şeyleri kapsamaktadır. Yapılan şeylerden ne anlaşılması gerektiği doğrudan TMK’nin 718’inci maddesinden anlaşılamamaktadır. Yapılan şey(yapı) kanunun 728’inci maddesi üzerinden çözümlenebilecektir. İlgili maddeye göre;
“Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, onların malikine aittir. Bu tür yapılar taşınır mal hükümlerine tabii olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”
Türk Medeni Kanunu, m. 728
Bu tür yapılar taşınır yapı olarak olarak adlandırılmaktadır. Taşınır yapının mülkiyeti, bulunduğu arazinin mülkiyetine tabii olmayıp inşa edenin mülkiyetine tabiidir ve taşınır mülkiyetine ait hükümler uygulanır.[1] Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere taşınır yapının tanımı tam bir sınır belirtilmeden yoruma açık olarak kaleme alınmıştır. Doktrinde de bu husus tartışılmış olup ancak genel hatlarıyla tüm fikirler şu çerçevede toparlanmıştır: Bir inşaata taşınır yapı vasfını veren, öncelikle onu inşa edenin bu inşaatın geçiciliği hususundaki iradesidir. Bu irade bazı olgulardan anlaşılabilmektedir. Örnek vermek gerekirse; inşaat için kurulan şantiye binası, bir kahvede bowling oyunu için yapılan pist taşınır yapıya örnektir.[2]
Yapının taşınmaz mülkiyetine konu olabilmesi için ise malik tarafından yapılmış olması ile üçüncü kişi tarafından yapılması arasında bir fark bulunmamaktadır. Bu durumdan dolayı yapının, malike veya başkasına ait malzemeyle yapılmış olması halinde yapının maddi bakımdan arsa malikinin olmasına engel değildir. TMK’nin 722’inci maddesinin birinci fıkrası “-Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
Yapıların taşınmaz mülkiyetine tabii olabilmesi için geçerli tek şart, az çok sürekli ve temelli kalmak üzere yapılmış olmasıdır. Yapılan yapıların taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamına girebilmesi için sürekli kalmak amacıyla yapılması koşulu, TMK’nin 728’inci maddesinin mefhumu muhalifinden çıkmaktadır. Yapılan yapının temelli kalmak maksadıyla yapılıp yapılmadığı yapıyı yapanın saikiyle belirlenecektir. Saik subjektif bir ölçüt olduğundan dolayı saikin varlığını dış olaylardan çıkarmak gerekmektedir. Yapının temelli mi yoksa geçici mi olarak yapıldığı dış olgulara ve somut olaya dayanılarak saik tespit edilmelidir. Dış olgular ve somut olaylar genellikle arazi ile yapı arasındaki bağlılık derecesi, kullanılan malzemenin kalitesi ve çeşidi, yapının tahsis amacı olabilmektedir.[3]
Taşınır yapıda olduğu gibi taşınmaz mülkiyetine giren yapılardan da ne anlaşılması gerektiği TMK’de net bir şekilde ifade edilmemiştir. Taşınmaz mülkiyetine konu olan yapıyı kanun koyucu TMK’nin 684 ile 722 vd. maddelerindeki hükümlerinde düzenlemiş olup özellikle de 726’ncı maddede daha açık bir şekilde ifade etmiştir.
Sayılan madde hükümlerinden anlaşılacağı üzere; yapı, arazinin içerisine, altına veya üstüne az çok sürekli kalmak kaydıyla yapılan ve araziye yapay ve teknik araçlarla oturtulan her türlü inşaattır.
Taşınır yapı · TMK m. 728
Taşınır yapının mülkiyeti, bulunduğu arazinin mülkiyetine tabii olmayıp inşa edenin mülkiyetine tabiidir ve taşınır mülkiyetine ait hükümler uygulanır.
Taşınmaz mülkiyetine giren yapı
Yapıların taşınmaz mülkiyetine tabii olabilmesi için geçerli tek şart, az çok sürekli ve temelli kalmak üzere yapılmış olmasıdır.
Türk Medeni Kanunu’nda “haksız inşaat(yapı)” şeklinde bir ifade yer almaktadır. Bu durumdan farklı olarak TMK’de; bir arazideki yapıda taraflar arasında geçerli olmayan bir hukuki ilişkiden hareketle arazi malikinden başka bir kimseye ait malzemenin kullanılmış olması olgusunu ve olgunun hukuki sonuçlarını düzenlemiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 722-724’üncü maddeleri arasında düzenlenen husus, uygulamada ve doktrinde “haksız inşaat(yapı)” olarak nitelendirilmektedir. Bu nitelendirme üç farklı durumu da içinde barındırmaktadır. Buna göre; başkasının malzemesi ile kendi arazisinde veya kendi malzemesi ile başkasının arazisinde ya da başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmadan yapılan yapıya “haksız inşaat” ya da “haksız yapı” denmektedir.[4] Bu durumda haksız inşaat karşımıza üç farklı şekilde çıkmaktadır: İlk olarak başkasının malzemesi ile kendi arazisinde bir inşaat yapılması, ikinci olarak ise kendi malzemesi ile başkasının arazisine bir inşaat yapılması ve son olarak başkasının malzemesi ile başkasının arazisine bir inşaat yapmaktır.
Geçerli bir hukuki ilişki varsa
Malzeme sahibine arazi sahibi tarafından bir yapı meydana getirilmesine dair imkan veren şahsi ya da ayni hak olması halinde haksız inşaattan bahsedilemeyecektir. Bu sebeple haksız inşaat kavramındaki haksızlık unsurundaki amaç, yapıyı meydana getiren kimsenin, yapının meydana gelmesi yönünde ne şahsi ne de ayni bir hakka sahip olmaması gerekmektedir. Aralarında bulunan geçerli bir hukuki ilişki halinde haksız inşaat hükümleri uygulanmayıp somut olayın özelliklerine göre kendine özgü hükümler uygulama alanı bulacaktır. Ancak taraflar arasında bulunan hukuki ilişkinin geçersiz bulunması halinde ise yine haksız inşaat hükümleri uygulama alanı bulacaktır.[5]
Haksız inşaat türlerine göre tarafların hakları
| Tür | Yazıda anlatılan haklar |
|---|---|
| Kendi arazisinde başkasına ait malzeme ile inşaat | Malzeme maliki: inşaatın sökülüp malzemenin kendisine verilmesini isteme, tazminat, arazinin mülkiyetinin inşaat ile beraber devrini isteme (TMK 722 vd.) |
| Kendi malzemesi ile başkasının arsasına inşaat | Arazi maliki: malzemenin sökülerek kaldırılması ve zararların talebi. Malzeme sahibi: tazminat ve arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesi |
| Başkasının malzemesi ile başkasının arazisine inşaat | TMK düzenlememiştir; sebepsiz zenginleşme, haksız fiil ve vekaletsiz iş görme hükümleri |
Türk Medeni Kanunu’nun mütemmim cüz kaidesine uygun olarak prensip itibariyle başkasının malzemesi ile kendi arazisine inşaat yapıldığı takdirde inşaatın arsa sahibine ait olacağı gibi bir sonuca ulaşılacaktır. Fakat bu durum meseleyi sadece arazi sahibi bakımından halletmekte olup menkul mahiyetini kaybeden malzeme sahibine hiçbir hak bahşetmemektedir. Bu durumdan dolayı TMK’nin 722 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme ile malzeme malikinin inşaatın sökülüp malzemenin kendisine verilmesini isteme, malzeme malikinin tazminat ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin üzerindeki inşaat ile beraber kendisine devrini isteme hususları düzenlenmiştir.
Malzeme sahibi, masrafı arazi sahibine ait olmak üzere malzemenin sökülerek kendisine verilmesini talep edebilir. Bu talep bir istihkak davası mahiyetine haiz olmayıp şahsi dava mahiyetindedir. Bu durumdan dolayı malzeme sahibi, malzemenin sökülmesini bizzat kendisi yapamayacağı gibi doğrudan doğruya malzemeye elde koyamayacaktır. Çünkü inşa olunan bu malzemeler arazinin mütemmim cüzü ve bu sebeple arazinin mülkü olmuştur. Bu durumlardan dolayı malzeme sahibi arazi malikinden sadece malzemenin sökülüp kendisine iadesi isteyebilecektir.
Ancak arazi sahibine talepte bulunulmasına rağmen yapma fiilini yerine getirmeyen arazi sahibini Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre hakimden malzemenin kendisi tarafından sökülmesi için izin verilmesini talep edebilecektir. İzin haricinde borcun ademi ifası sebebiyle tazminat davası da açabilecektir.
Davanın kime karşı açılacağı
Mahiyeti itibariyle şahsi dava olduğundan dolayı ancak inşaat sırasında arsaya sahip bulunan kimseye veya külli haleflerine karşı ikame olunabilir. Yeni malike karşı bu dava ikame edilemeyeceği gibi arsa ve inşaat üzerinde şahsi bir hakka(kira, hizmet, vedia) veya sınırlı bir ayni hakka(intifa, irtifak, oturma, rehin) sahip bulunanlara karşı da ikame edilemez.[6]
Bu açıklamaların yanında hakkın talep edilebilmesi için; malzeme, malzeme sahibinin rızası olmadan kullanılmış olmalı ve inşaatın sökülmesi aşırı bir zarara sebep olmamalıdır.
Birinci şart
Malzeme sahibinin rızası olmadan kullanılmış olması
İkinci şart
İnşaatın sökülmesi aşırı bir zarara sebep olmaması
Malzeme malikinin inşaatın sökülüp malzemenin kendisine verilmesini isteyebilmesi için ilk şart malzemenin malzeme sahibi tarafından rıza verilmeme halidir. TMK’nin 722’nci maddesinin üçüncü fıkrasında bu husus açık bir şekilde düzenlenmiştir.
Arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakati olması halinde malzeme malikinin böyle bir hakkı olmayacaktır. Hatta inşaat devam ederken bir yapının meydana getirildiğinden haberi olan malzeme sahibinin; makul bir mazereti olmaksızın susması ya da durdurulması için en azından ihtarda bulunmayarak zımni bir şekilde rıza göstermesi halinde malzemenin sökülüp kendisine verilmesi talebinde bulunmayacaktır. Ancak yapı tamamlandıktan sonra durumu öğrenen malzeme malikinin susması zımni rızaya vücut vermeyecektir.[7]
Malzeme malikinin inşaatın sökülüp malzemenin kendisine verilmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise inşaatın sökülmesi aşırı bir zarara sebep olmaması gerekmektedir. Yapının kaldırılması aşırı bir zarara sebep olması durumunda inşaatın sökülmesi karar verilmemesi, yapılan değerlerin korunması ilkesi ile bağlantılıdır. Burada önemli olan husus aşırı zarardan ne anlaşılması gereğidir. Doktrinde bu zarar tespit edilirken genel olarak üç farklı husus değerlendirilmiştir. Bu hususlar; taraflar açısından değerlendiren görüş, genel ekonomik menfaat açısından değerlendirilen görüş ve karşılaştırılmalı değerlendirme suretiyle zararın tespitidir.[8]
Uygulamada ise Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu tespit için yeknesak bir formül geliştirilmiştir. Yargıtay 1’inci Hukuk Dairesi’nin 12/05/2004 tarihli, 2004/5095 E., 2004/5584 K. sayılı kararı[9] “…Hemen belirtilmelidir ki, yasada “yıkımda aşırı zarar kavramı” tanımlanmış değildir. Bunun yanı sıra, anılan kavram yönünden gerek öğretide gerekse yargısal uygulamada görüş birliği yoktur. Ancak, Medeni Kanun’un 722/2 (eski Medeni Kanun’un 648/2) maddesinin uygulanmasında, meydana getirilen binanın korunması hususundaki genel yararın göz ardı edilemeyeceği kuşkusuzdur. Ne var ki, binanın davacı arsa sahibi yönünden de (subjektif olarak) değerlendirilmesi ve hak (yarar) dengesi kurulmak suretiyle adilane bir sonuca gidilmesi gerekir. Kural olarak kal’in (yıkımın) fahiş zarar doğurup doğurmayacağının takdiri hakime aittir. Hakim, takdir hakkını kullanırken el bette bilirkişinin ya da bilirkişilerin bildirdikleri teknik bilgilerden ve görüşlerden faydalanacaktır. Ancak, vardıkları sonuç bu yönden(fahiş zarar doğup doğmayacağı yönünden) hakimi bağlamaz.” şeklindedir.[10]
Başkasına ait malzeme ile kendi arazisinde inşaat yapan arazi sahibi, malzeme sahibinin malzemesinin elinden çıkması dolayısıyla uğradığı zararı tazmin etmek durumundadır. Malzeme sahibi, kendisine tanınan diğer iki hakkı kullanmak istemediğinde ya da kullanması için olması gereken hukuki şartların bulunmaması durumunda arsa malikinden muhik bir tazminat isteyebilecektir. Tazminat esas olarak kullanılan malzemenin satış değerine eşit olacaktır. Ancak öncelikle arsa malikinin iyiniyetli olup olmaması ile somut olaydaki hal ve şartlara göre tazminat miktarını hakim takdir edecektir.
Türk Medeni Kanunu’nun 723’üncü maddesinin ikinci fıkrasında araza malikinin iyiniyetli olup olmadığı durumlarda tazminat miktarının belirlenmesi düzenlenmiştir. Madde hükmündeki iyiniyet, arazi malikinin malzemenin kendisine ait olmadığını bilmemesi ya da hal ve şartlara göre bilebilecek durumda olmaması anlamına gelmektedir. Malzeme sahibinin kendisine ait malzemenin kullanıldığı bilmesi halinde ya da zımni olarak bu duruma rıza göstermesi halinde arazi maliki iyiniyetli addedilecektir. Arazi maliki kötüniyetle başkasına ait malzemeyi kullanarak kendi arazisine inşaat yapması halinde; bu durumdan dolayı malzeme sahibinin uğradığı tüm zararları karşılamakla yükümlüdür. Bunun yanında tazminatın içeriğine inşaat dolayısıyla arazide meydana gelen kıymet artışı da girmektedir.
Tazminatın içeriğini toplayacak olursak; kullanılan malzemenin bedeli, malzeme sahibinin yeniden malzeme temin etmek için kaybettiği zaman, taahhütlerini bu durumdan dolayı yerine getirememesi sebebiyle başkalarına ödemek durumunda kaldığı tazminat miktarı ve cezai şart ile inşaat dolayısıyla arazide meydana gelen kıymet artışı da girer. Bu dava sebepsiz zenginleşme ve durumun özelliğine göre haksız fiil zamanaşımına tabiidir.[11]
Malzeme sahibinin kendi malzemesi ile başkasının arazisinde, arazi sahibi ile aralarında herhangi bir borç ilişkisi bulunmadan inşaat yapması halinde TMK’nin 724’üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır. Söz konusu düzenlemeye göre yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise iyiniyetli malzeme malinin uygun bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep edebilecektir. Bu talep imkanı iyiniyetli arazi malikine de tanınmıştır. Arazi malikine de bu imkanın tanınması yerinde bir hükümdür. Çünkü iyiniyetli arazi malikinin arazisinde malzeme maliki tarafından yaptırılmıştır. Bu durumdan dolayı arazinin bütünleyici parçası olan malzemelerin mülkiyeti doğrudan arazi malikinin mülkiyetine geçmiştir. Söz konusu duruma iyiniyetli olsun ya da olmasın malzeme sahibi vücut vermiştir ve sadece malzeme sahibine böyle bir imkan tanınması pek adil bir yaklaşım olmayacaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 724’üncü maddesinin şartlarından olan iyiniyet ve açık değer fazlalığı gerçekleştikten sonra talepte bulunan taraf lehine arsanın mülkiyetinin malzeme malikine devri için bir yenilik doğuran hak doğmuş olur. Bu hakkı kullanabilmek için daha önceden malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya talebin reddedilmemiş olması ve talepte bulunan tarafın TMK’nin 723’üncü maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekmektedir. Talepte bulunan taraf, karşı tarafa yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile bu hakkını kullanınca, arazi maliki ile malzeme maliki arasında arazi mülkiyetinin devri hususunda bir borç ilişkisi doğar. Malzeme maliki uygun bir tazminat ödeme durumunda iken arazi sahibi ise taşınmazın mülkiyetini malzeme malikine devretme borcu altına girer.[12]
Karşılıklı olan borçlar tarafların rızası ile ifa edilemez ise talepte bulunan taraf, arazinin mülkiyetinin malzeme malikine verilmesi için dava açacaktır. Mahkemece arazi malikine ödenmesi gereken uygun tazminat belirlenecek ve tazminatın ödenmesinden sonra arazinin mülkiyeti malzeme malikine devredilecektir. Bu karar yenilik doğurucu bir karar olup malzeme maliki tescilden önce kararın kesinleşmesi ile mülkiyeti kazanacaktır. Buradaki tescil açıklayıcı bir fonksiyon icra edecektir.[13]
Yazıda anlatılan süreç şu aşamalardan oluşur:
Bir kimse kendi malzemesi ile haksız olarak başkasının arazisine inşaat yapması halinde arazi malikinin ve malzeme sahibinin bir takım hakları bulunmaktadır. Arazi maliki, malzemenin sökülerek kaldırılmasını ve yapılan bu haksız inşaattan dolayı doğan zararlarını talep etme haklarına sahiptir. Malzeme sahibi ise tazminat ve arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep etme haklarına sahip olacaktır.
Arsa malikinin hakları
Malzemenin sökülerek kaldırılmasını ve yapılan bu haksız inşaattan dolayı doğan zararlarını talep etme
Malzeme malikinin hakları
Tazminat ve arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep etme
Türk Medeni Kanunu’nun 722’inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre; arazi malikinin rızası olmaksızın malzeme sahibi tarafından inşaat yapılması halinde malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa arazi maliki masraflar malzeme sahibine ait olmak üzere kaldırılmasını talep edebilecektir.[14]
Malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı bir zarara sebebiyet vermesi halinde arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edemeyecektir. Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde ortaya çıkan zararın tespiti şu şekilde yapılmaktadır: Malzemenin sökülüp kaldırılması ile arazi malikinin elde edeceği menfaate göre arazide ve malzemede meydana gelecek değer eksiği daha fazla ise malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara sebebiyet vereceği anlaşılmalıdır. Başka bir ifadeyle malzemenin sökülüp kaldırılmasının malzeme sahibine ve topluma vereceği zarar ile malzemenin sökülüp kaldırılmasında arazi malikinin elde edeceği menfaatin karşılaştırılması ve sonuç olarak yapının kaldırılmaması gerekiyor ise malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara sebebiyet verecektir.[15]
Malzeme sahibi tarafından arazi malikinin açık ya da zımni rızası alınmadan bir inşaat yapılması halinde arazi malikinin söz konusu inşaatın sökülüp kaldırılması talep hakkına sahip olduğunu yukarıda bahsetmiştik. Arazi malikinin talebi doğrultusunda malzeme kaldırıldıktan sonra arazi malikinin halen bir zararı mevcut ise haksız fiil veya vekaletsiz iş görme kuralları uyarınca bu zararın tazmini talep edebilecektir. Ayrıca TMK’nin 995’inci maddesi gereğince ürünleri ve yararlanma varsa ecrimisil verilmesini de talep edebilecektir.[16]
Arazi maliki yapılan inşaatın kaldırılmasını istemediği veya bu isteği aşırı bir zarara neden olduğundan dolayı bu talebi reddedildiği takdirde; inşaat arazinin bütünleyici parçası haline gelecektir. Bu durumda ise arazi maliki sebepsiz yere zenginleşecektir. Bu zenginleşmeye istinaden malzeme sahibine belirli bir tazminat ödeme durumu söz konusu olacaktır. TMK’nin 723’üncü maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca malzeme sahibinin iyiniyetli olması ya da olmaması halinde tazminat miktarının değişeceği dile getirilmiştir.
Üzerinde inşaat yapılan arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen ya da bilebilecek bir durumda olmayan malzeme maliki iyiniyetlidir. Bu nedenle malzeme sahibi tarafından söz konusu inşaata açıkça ya da zımnen izin rıza gösterildiği düşünüldüğünde bu kişi de iyiniyetli addedilir.[17] Bu tazminatın esası haksız zenginleşmeye dayanmaktadır. Bu tazminat belirlenirken özellikle malzemenin dava tarihindeki değeri esas alınmaktadır. Malzeme sahibinin kötüniyetli olması halinde ise TMK’nin 723’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Hüküm açık olarak belirlenmediğinden dolayı yoruma açıktır. Ancak Yargıtay’a göre; inşaatın arazi maliki için arz ettiği asgari değeri geçemeyeceğidir.[18]
Hem malzeme sahibi hem de arazi sahibinin iyiniyetli olması halinde ise; arazi sahibinin ödeyeceği tazminat miktarı, muhik bir tazminat olmalıdır. Muhik olan tazminatın tespiti ve takdiri hakimin takdir yetkisi içindedir. Kanun lafzından ilk bakışta sadece malzemeye karşılık muhik bir tazminat belirlenmesi anlaşılacak olsa da malzeme dışında yapılan giderlerin, inşaat masraflarının ve emeğin karşılığının da tazminat içerisinde yer alması gerekmektedir.[19]
Malzeme sahibinin kötüniyetli olması halinde ise arazi sahibinin ödeyeceği tazminat malzemenin en az kıymeti olacaktır. Bu durumda hakim tarafından takdir edilecek tazminat inşaatın arsa maliki için arz ettiği sübjektif değeri aşamayacaktır. Söz konusu düzenleme gereğince arazide meydana gelen objektif değer artışı nazara alınmayacaktır.[20]
İyiniyet durumuna göre malzeme malikine ödenecek tazminat
| Durum | Tazminat |
|---|---|
| Malzeme sahibi iyiniyetli | Esası haksız zenginleşmeye dayanır; malzemenin dava tarihindeki değeri esas alınır |
| Malzeme sahibi ve arazi sahibi iyiniyetli | Muhik bir tazminat; malzeme dışında yapılan giderler, inşaat masrafları ve emeğin karşılığı da yer alır |
| Malzeme sahibi kötüniyetli | Malzemenin en az kıymeti; inşaatın arsa maliki için arz ettiği sübjektif değeri aşamaz, objektif değer artışı nazara alınmaz |
Başkasının arazisine kendi malzemesi ile inşaat yapan kişinin arsa mülkiyetinin üzerindeki inşaat ile beraber devrini isteyebilecektir. Bu hakkın kullanabilmesi için malzeme sahibinin iyiniyetli olması gerekmektedir. İyiniyetli malzeme maliki, inşaatın kıymetinin açıkça arazinin kıymetinden fazla olduğu hallerde arazinin mülkiyetinin devrini isteyebilecektir. Arazi, ancak malzeme sahibinin ödeyeceği uygun bir tazminat karşılığında kendisine devredilebilir.
Türk Medeni Kanunu başkasının malzemesi ile başkasına ait araziye inşaatı düzenlememiştir. Örneğin; bir inşaatta çalışan bir işçinin yanlışlıkla çevredeki başka bir inşaatta bulunan malzemeyi kendi inşaatında kullanabilir ve bu durum sonradan ortaya çıkabilir. Doktrin söz konusu durumun varlığı halinde sebepsiz zenginleşme ve haksız fiil hükümlerinin birlikte uygulanması gerektiğini düşünmektedir. Doktrinin görüşünün yanında vekaletsiz iş görme hükümlerinin de uygulanması gerekmektedir. Bütün bunlarla birlikte şunu da belirtmek gerekir ki bu yapılan inşaat arsa sahibinin olacaktır.[21]
Arazi maliki, malzeme sahibinin veya inşaat yapanın tatbikatından kurtulmak için masrafı inşaatı yapana ait olmak üzere bunu söker ve enkazı talepte bulunana iade eder. Bundan başka inşaat ve sökme işleri arasına bir zarar meydana gelmiş ise arazi maliki inşaatın yapandan tazminat talep edebilir. Ancak arazi maliki yapılan işe icazet verirse vekalet hükümleri uygulama alanı bulur. Bu durumda başkasının malzemesiyle kendi arazisine inşaat yapmış gibi muamele edilir.[22]
Malzeme sahibi arazi malikine karşı tazminat davası açabilir. Malzemenin başkasına ait olduğuna dair arazi malikinin bilgisi veya bu malzemenin kullanılmasında kusuru varsa bu tazminat davası haksız fiil hükümlerine göre de istenebilir. Ancak aralarında bir sözleşme olmayıp arazi malikinde bir kusur yoksa(iyiniyetli) sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre zarar karşılanabilir. Bu durumda arsa sahibi malvarlığındaki artış oranında iadeyle sorumlu olur. Ancak başkasının malzemesinin kullanılarak kendi arazisinde eser yapan kişiye bu eser için bir bedel ödemişse malzeme sahibine ikinci bir ödeme yapılmaz.
Malzeme sahibi ayrıca inşaatı yapan kişiye karşı da bir takım talep hakları bulunmaktadır. Malzeme sahibi ile inşaatı yapan arasında herhangi bir sözleşme varsa bu sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat talep edilebilir. Eğer böyle bir sözleşme yoksa inşaatı yapan diğer kişinin malzemesini gasp etmiş durumdadır ve bu sebeple haksız fiil sorumluluğuna gidilebilir. Ancak ve ancak inşaatı yapana bir kusur yüklenemiyor ise ve arazi maliki inşaatı yapana bir bedel ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır.[23]
Arazi malikine karşı
Malzeme sahibi arazi malikine karşı tazminat davası açabilir.
İnşaatı yapana karşı
Malzeme sahibi ile inşaatı yapan arasında herhangi bir sözleşme varsa bu sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat talep edilebilir.
Arazi maliki inşaatın sökülmesine icazet vermiyorsa veya inşaat arazi malikinin yararına yapılmış ise somut olayın gereklerine göre inşaatı yapanın zorunlu ve faydalı masraflarını faizleri ile birlikte iadesine ve ayrıca gerekli ise hakimin takdir edeceği zararı tazminle sorumlu olacaktır. Fakat arazi maliki iyiniyetli ise ancak ve ancak malvarlığındaki artış oranında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olur.
[1] OĞUZMAN, Kemal; SELİÇİ, Özer; OKTAY, Saibe: Eşya Hukuku, B. 18, İstanbul, 2015, s. 478.
[2] EREN, Fikret: Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2011, s. 346.
[3] AKINTÜRK, Turgut: Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 520.
[4] İNAL, Emrehan: Haksız Yapı Kavramı ve Haksız Yapının Kaldırılması, İÜHFM C. 70, S. 1, s. 246 245 – 276, 2012, s. 246.
[5] ERKAN, Vehbi Umut: Haksız Yapı ve Arazi Mülkiyeti, AÜHFD, 2014, s. 449-478, s. 453.
[6] SAYMEN, Ferit; ELBİR, Halid: Türk Eşya Hukuku, 1954, İstanbul, s. 345.
[7] TEKİNAY, Selahattin Sulhi; AKMAN, Sermet: Eşya Hukuku, 1989, İstanbul, s. 816.
[8] İNAL, s. 264.
[9] Kazancı İçtihat Programı
[11] AKİPEK; Jale: Türk Eşya Hukuku, 1971, Ankara, s. 176.
[12] OĞUZMAN; SELİÇİ, OKTAY, s. 499.
[13] SİRMEN, Lale: Eşya Hukuku, 2013, Ankara, s. 422.
[14] OĞUZMAN; SELİÇİ, OKTAY, s. 492.
[15] KARAHASAN, Mustafa Reşit: Türk Eşya Hukuku, C. 1, 1991, İstanbul, s. 763.
[16] ATAAY, Aytekin: Haksız İnşaat, 1959, İstanbul, s. 78.
[17] Y. HGK, 5/11/1952 T., 169-140 K..(Kazancı İçtihat Bankası)
[18] AKİPEK, s. 183.
[19] GÜRSOY, Kemal: Türk Eşya Hukuku, 1978, Ankara, s. 610.
[20] EDİS, Seyfullah: Kendi Malzemesiyle Başkasının Taşınmazında İnşaat, 1977, Ankara, s. 313.
[21] SAYMEN; ELBİR, s. 353.
[22] AKİPEK, s.184.
[23] AKINTÜRK, s. 524.
İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
İlgili yazılar: İmar Barışı Nedir? · Tapu İptal ve Tescil
Makalede haksız inşaat, TMK’nin 722-724’üncü maddelerinden hareketle, bir arazide yapılan inşaatta taraflar arasında geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın arazi malikinden başka bir kişiye ait malzemenin kullanılması olarak tanımlanmaktadır. Kanunda ‘haksız inşaat’ adıyla bir kavram yer almamaktadır.
Arazi sahibi tarafından malzeme sahibine yapı meydana getirme imkânı veren şahsi ya da ayni bir hak varsa haksız inşaattan söz edilmez ve somut olaya özgü hükümler uygulanır. Taraflar arasındaki hukuki ilişki geçersizse haksız inşaat hükümleri yine uygulanır.
Malzeme sahibi, masrafı arazi sahibine ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir; bunun için malzemenin sahibinin rızası olmadan kullanılmış olması ve sökümün aşırı zarara yol açmaması gerekir. Bu hak kullanılamıyorsa arsa malikinden muhik bir tazminat istenebilir.
Rızası olmadan inşaat yapılmışsa ve söküm aşırı zarara yol açmıyorsa arazi maliki, masrafları malzeme sahibine ait olmak üzere kaldırılmasını talep edebilir. Söküm aşırı zarara sebep olacaksa bu talepte bulunamaz; kaldırmadan sonra süren zararları için tazminat isteyebilir.
Makalede aktarılan Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararına göre kural olarak yıkımın fahiş zarar doğurup doğurmayacağının takdiri hâkime aittir. Hâkim bilirkişi görüşlerinden yararlanır; ancak bu görüşler hâkimi bağlamaz.
Makaleye göre yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise iyiniyetli malzeme maliki, uygun bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin devrini isteyebilir. Borçlar rızaen ifa edilmezse dava açılır ve mahkemece belirlenen tazminat ödendikten sonra mülkiyet devredilir.
Makalede bu durumun TMK’da düzenlenmediği belirtilmektedir. Doktrinde sebepsiz zenginleşme ve haksız fiil hükümlerinin birlikte uygulanması gerektiği görüşü aktarılmakta, yazar vekaletsiz iş görme hükümlerinin de uygulanması gerektiğini savunmakta ve yapılan inşaatın arsa sahibinin olacağını belirtmektedir.
Görüşme talebi
UTU Hukuk Danışmanlık olarak gayrimenkul hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Formu doldurun, sizi arayalım. Dilerseniz doğrudan da ulaşabilirsiniz:
Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer yazılarımız
Tüm yazılar