İlamsız Tahliye: Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi ve İtiraz

İlamsız Tahliye Nedir? Yasal Dayanağı

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi ve devamı ile İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu’nun kiraya verene, belirli şartların varlığı hâlinde icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesini talep etme imkânı tanıdığı bu yol, özel bir takip yolu niteliğindedir. Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde icra takibi sonucunda kiralananın tahliyesi mümkün olmaktadır.

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesinde takibin hangi belgeyle başlatılacağı, tahliye sebebine göre değişir:

İcra takibinin diğer türlerini icra takibi ve türleri yazımızda ele aldık.

Kira Bedelinin Ödenmemesi: Örnek 13 Ödeme Emri

İcra ve İflas Kanunu kapsamında Örnek No: 13 ödeme emri, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibinde kullanılan ödeme emri niteliğindedir.

Kira sözleşmesinden doğan ve muaccel hâle gelen kira bedelinin kiracı tarafından vadesinde ödenmemesi hâlinde, kiraya veren tarafından söz konusu kira alacağının tahsili amacıyla bu icra takibine başvurulması mümkündür. Bununla birlikte, kira bedelinin süresinde ödenmemesi nedeniyle kiraya veren yalnızca muaccel kira alacağının tahsilini değil, aynı zamanda kiralananın tahliyesini de talep edebilmektedir.

Kira alacağının tahsili aşamasındaki haciz işlemlerini haciz yazımızda inceledik; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi: Örnek 14

İcra ve İflas Kanunu kapsamında Örnek No: 14 tahliye emri, kira süresinin sona ermesi sebebiyle veya yazılı tahliye taahhütnamesinin süresinin gelmesiyle başlatılan ilamsız icra takibinde kullanılan tahliye emri niteliğindedir.

Tahliye emri, kiraya veren tarafından kira ilişkisi kapsamında kiralananın tahliyesinin sağlanması amacıyla kiracı aleyhine başlatılan icra takibine dayanan bir takip yoludur.

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi veya kiracı tarafından usulüne uygun şekilde verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması hâlinde, kiraya veren, kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla bu icra yoluna başvurabilir.

İlamsız Tahliye Takibinde İtiraz Süresi

Kiracı, ödeme veya tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilmektedir. Söz konusu itiraz kira sözleşmesine, tahliye taahhütnamesine olabileceği gibi sözleşme ve taahhütname üzerindeki imzaya da olabilir. Yapılan bu itiraz takibi durdurmaktadır.

• Kira sözleşmesine itiraz
• Tahliye taahhütnamesine itiraz
• İmzaya itiraz

Eğer söz konusu tahliye emrine (Örnek No: 14) itiraz edilmezse taşınmazın tahliye emrinde belirtilen 15 gün içerisinde tahliye edilmesi gerekir. Bu noktada kiraya veren tahliyeyi sağlamak için icra dairesinden talep edebilir, icra dairesi de tahliyenin zorla yerine getirilmesini sağlar.

İtirazın Hukuki Sonuçları: İmza İtirazı Ayrımı

Adi yazılı şekilde düzenlenen kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan ilamsız icra takibinde, kiracının ödeme veya tahliye emrine itiraz etmesi hâlinde, itirazın niteliği takip sürecinde başvurulabilecek hukuki yollar bakımından önem arz etmektedir.

İtirazın imzaya yönelik olmaması hâli

Kiracının itirazı, adi yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesinde yer alan imzanın kendisine ait olmadığı yönünde değilse, alacaklı/kiralayan, İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

İtirazın imzaya yönelik olması hâli

Buna karşılık kiracının itirazı, takip dayanağı adi yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına, diğer bir ifadeyle imzanın aidiyetine yönelik ise, İcra Mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlı olduğundan, söz konusu imzanın borçluya ait olup olmadığını esastan incelemesi mümkün değildir.

Bu durumda uyuşmazlık, adi yazılı belgedeki imzanın aidiyetinin tespitini gerektirdiğinden, alacaklının uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi amacıyla genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.

Dolayısıyla, adi yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan takipte, itirazın imzaya yönelik olup olmaması, alacaklının başvurabileceği hukuki yol bakımından belirleyici niteliktedir. İtiraz imzaya yönelik değilse İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilecek; itiraz doğrudan imzanın borçluya ait olmadığına ilişkin ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davası yoluyla çözümlenmesi gerekecektir.

İcra Mahkemesi ile Genel Mahkeme Arasındaki Fark

Şunu belirtmek gerekir ki icra mahkemesi ile genel mahkemeler arasındaki temel fark, yargılamanın kapsamı ve delillerin değerlendirilmesi bakımındandır.

İcra mahkemesi ve genel mahkemelerde yargılama

İcra mahkemesi daha çok itiraz mercii kapsamında olup, yargılama kural olarak yazılı belgeler üzerinden seri bir şekilde yapılır. İcra mahkemesinin yetkileri sınırlıdır. Kural olarak tanık dinlenmez, yemin teklif edilmez ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaz. Genel mahkemelerde ise yargılama daha kapsamlıdır. Tanık, yemin, bilirkişi ve keşif gibi çeşitli delillere başvurulabilir. Mahkemenin delilleri değerlendirme ve araştırma yetkisi daha geniştir. Bu nedenle genel mahkemelerde yargılama, icra mahkemesine göre daha kapsamlı ve ayrıntılı şekilde yürütülür.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı

İtirazın iptali ve tahliye talepli olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak davalar bakımından arabuluculuk şartı mevcuttur. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hâle getirilmiştir.

Arabuluculuk sürecinin işleyişini arabuluculuk yazımızda anlattık.