Ankara --:-- · —
bilgi@utuhukuk.com
0536 593 16 00
Şufa hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bu yazımızda şufa hakkının tanımını, tanınma amacını ve hakkın kullanılmasında uygulanan hak düşürücü süreyi Yargıtay kararıyla birlikte ele alıyoruz.
TMK madde 732’ye göre; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ Paylı mülkiyet rejimine tabi bir gayrimenkulde, hissedarlardan biri tarafından üçüncü kişiye satılan hisseyi, geriye kalan hissedarların aynı şartlarla ve öncelikli olarak alma hakkına şufa hakkı denmektedir.
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Türk Medeni Kanunu, m. 732
Tek kişi mülkiyetin çok taraflı mülkiyete nazaran daha avantajlı ve işletim sisteminin daha kolay olması sebebiyle yabancı bir kimsenin paydaşlar arasına katılması engellenmiştir. Paydaşlardan birinin üçüncü kişiye yapmış olduğu satış neticesinde dışarıdan bir kişi bu mülkiyet ilişkisine dahil olmuş olacak ki bu durum diğer paydaşlar için ileriki aşamalarda problem yaşatabilecek bir durumdur.
Paydaşlar arasında üçüncü kişilere yapılan satışta öncelikle satın alma hakkını içeren şufa hakkı hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur. Bununla beraber herhangi bir paylı taşınmazı satın alan bir paydaş tüm hayatı boyunca şufa davası ile karşı karşıya kalmayacaktır.
Hak düşürücü süre · resen dikkate alınır
Hak düşürücü süreyi zamanaşımından ayıran en önemli fark ise hakim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınmasıdır. Eğer şufa davasını ikame eden davacı hak düşürücü süreden sonra bu davayı ikame ederse hakim tarafından süre aşımı sebebiyle dava reddedilecektir. Bu hususun davalı yanca ileri sürülmesi dahi gözetilmeksizin dava reddedilecektir.
Türk Medeni Kanunu’nun 733/2-3 fıkraları ‘’Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’ şeklindedir. Hak düşürücü süre ilgili düzenleme gereğince paydaşın öğrendiği tarihten 3 ay ve her halde 2 yıldır.
Üç ay
Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren.
Her halde iki yıl
Satışın üzerinden itibaren.
Türk Borçlar Kanunu Madde 241: ‘’Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.’’ şeklindedir. Söz konusu düzenlemeden ötürü 3 aylık sürenin başlaması için Yargıtay kararları da doğrultusunda noter bildiriminin yapılması gerekmektedir.
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2014/14384 K. 2015/10290 T. 13.11.2015; ‘’Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süre hak düşürücü bir süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde tutulmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 sayılı Kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp TMK’nın 733/3. maddesi uyarınca noter ihtarının tebliği gerekir. Somut olaya gelince; TMK’nın 733/3 maddesi gereğince noter aracılığıyla yapılması gereken bildirim yapılmamıştır. Davalıya 07.05.2012 tarihinde pay satışı yapılmış olup, dava 07.10.2013 tarihinde yani 2 yıllık süre geçmeden açılmıştır. Bu haliyle dava süresindedir. Tüm bu açıklamalar ışığında mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.’’(1)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/14384 K. 2015/10290 T. 13.11.2015
(1) www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay
İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr)
İlgili yazılar: Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı · Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı aynı şartlarla ve öncelikli olarak alma hakkıdır. Makalede TMK m. 732’ye dayanılarak açıklanmaktadır.
Makalede, dışarıdan bir kişinin paydaşlar arasına katılmasının ileride diğer paydaşlar için sorun yaratabileceği ve bu nedenle yabancı bir kimsenin paydaşlar arasına katılmasının engellenmek istendiği belirtilmektedir.
TMK m. 733’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Makalede belirtilen en önemli fark, hak düşürücü sürenin hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmasıdır. Süre geçtikten sonra açılan dava, davalı bunu ileri sürmese bile reddedilir.
Makalede aktarılan Yargıtay kararlarına göre üç aylık sürenin başlaması için öğrenme yeterli değildir; satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter bildirimi yapılmamışsa satıştan itibaren iki yıllık süre içinde açılan dava süresinde kabul edilmiştir.
Görüşme talebi
UTU Hukuk Danışmanlık olarak gayrimenkul hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Formu doldurun, sizi arayalım. Dilerseniz doğrudan da ulaşabilirsiniz:
Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer yazılarımız
Tüm yazılar